合肥:怎么用公积金贷款买房?
公积金贷款买房子现在是年轻人的首选，商业贷款利息很高，这个一般不会有人选择，我们知道有时候贷款会下来的很慢，所以我们一定要注意银行贷款的潜规则。
根据最新合肥市住房公积金贷款政策规定，关于2015合肥市公积金贷款额度，借款人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满一年以上的,最高贷款额度为45万元;借款人单方按规定缴存住房公积金的,最高贷款额度为35万元。
一、贷款利率高者得房贷
即便银行承诺了按照约定予以一定的折扣和优惠,但很多贷款人仍然在“无期限”地等待。在贷款额度变稀缺时,如果仍然按照原有的优惠折扣发放贷款,则银行的利润空间会大幅压缩,银行只能选择上浮利率来牟利。在贷款发放时,有限的额度往往优先保证贷款利率高的项目,其他的只能排队等待。
二、条件相同,接受的附加条件越多越好贷
银行每个阶段都会有自己的业务指标,为多拉客户应付利润考核的压力,部分银行在房贷销售环节出现违规收费、承诺优惠、捆绑销售其他产品或者揽存等行为。想要8.5折优惠?可以,但是必须购买银行推出的理财产品或者基金产品等,少则几万,多则十几万。谁愿意接受购买一些理财产品等条件,就会优先放款;也有的客户不愿意搭配产品,就会被要求上浮利率。
三、不同楼盘利率差别化
贷款买房利率打几折,不仅要看您买的是第几套房,还要看您是买的哪个开发商的房子。同是贷款买第一套房,选择不同楼盘,利率也可能相差15%。
四、当心空白合同
空白合同已经是银行近年来形成的行业“潜规则”,银行客户经理向贷款人口头承诺折扣利率,并且与贷款人签订空白的“同贷书”,上面只标明银行同意向贷款人放款,但并没有标明具体的利率和放款时间。一旦银行政策发生变化,这些此前约定好的折扣瞬间成为泡影。空白合同没有法律效力,贷款人也无从追溯。在签贷款合同的时候,如果是空白的,要让银行方面写下贷款利率的承诺,保留证据。
五、公积金贷款受歧视
公积金贷款,目前全国没有对开发商有强制性要求。公积金贷款受歧视,有下面这些原因:
1、开发商资质问题楼盘能否使用住房公积金贷款取决于开发商是否资质齐全,还取决于是否与市公积金管理部签订了申请合作的协议。
2、开发商去公积金中心前合作协议流程较复杂开发商在办理诸多手续之后,如果想让自己开发的商品房项目享受公积金贷款,还需要准备若干材料,向公积金管理部门申报。之后还要经过项目受理、审核,调查、认证,上报、审批等多个环节,才能由管理中心(分中心、管理部)与开发单位、受托银行签订协议,并在审批通过后当日将项目相关信息录入管理中心公积金贷款信息系统。
3、公积金贷款回笼资金慢公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢,开发商更愿意购房者付全款或使用商业贷款。
4、楼市状况相对较好,银行和开发商互惠互利即使拒绝公积金贷款,开发商也不愁房子卖不出去。房地产开发和交易需要大量资金,很多银行同意放贷的重要条件,就是让开发商帮银行争取房贷客户,售楼人员也有“任务指标”。因为“压力”和“动力”的存在,开发商、房产中介和售楼人员都积极向购房者推销商业贷款。
六、银行“嫌弃”组合贷款
办理组合贷款涉及到银行、公积金管理中心两个机构,办理起来程序复杂,加上公积金贷款的申请周期比较长,银行要长时间耗费时间、人力、物力来应对组合贷款。组合贷款本身能带给银行的利润有限,银行不能因为这一单交易耽误了其他更能带来收益的交易。但并不是完全不能贷,如果在A银行办理公积金贷款,同时又在A银行办理商业贷款,这样的组合贷款,A银行通常是会接受的。
七、房贷提前还款要交“罚金”
提前还款之所以要交违约金,原因很简单,因为申请房贷的头一年是利息最多的时候,银行为了这笔贷款投入了人力物力,能捞回本的正是这头一年,所以银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷,从而尽可能多地收取利息。如果购房者坚持提前还款,银行只能另想办法“回本”顺便赚钱。一年以上可以自由选择还款金额,且不需要缴纳违约金。
合肥市民申请公积金贷款需要办理哪些手续呢?
合肥市住房公积金贷款额度计算，借款人在最高贷款额度内的可贷额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12(月)×0.5×实际可贷年限,共有产权人、参与还款人不列入计算范围。
合肥公积金贷款最长期限:20年;且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年,并须在未退休前申请贷款。贷款的具体数额和年限根据借款人的申请和还款能力而定。另外，购买合肥二手房住房公积金担保贷款附加要求:
1.房屋年限在10年以内的,贷款最高成数为7成;房屋年限在10以上20年以下的,贷款最高成数为6成;(房屋竣工年限以房产证或房地产主管部门相关证明为准),且须符合贷款首付款政策。
2.最长期限与房龄之和最长不超过30年,且借款人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年,并须在未退休前申请贷款。关于合肥市公积金贷款还款方式，一次还本付息法主要用于贷款期限为一年(或一年以下)的个人住房贷款,即借款人在贷款到期日前一次性还清贷款本息,利随本清。
