闲置公积金可投资保障房
作者：北宸人力 |
发布时间：2017-09-10 |
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昨日，国家住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。这意味着国家首次针对公积金本金放开了投资限制，闲置公积金将可用于贷款，支持保障性住房建设。新政出台后，由于住房公积金属于职工个人所有，用于保障性住房贷款是否属于“超范围使用”成为各方争论焦点。专家表示，此举有望促进房地产商品结构调整，长期看来普通商品房的价格可能会下调。
解读 公积金建房可双赢
根据《实施意见》，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。《实施意见》指出，试点原则是严格控制贷款用途，实行专款专用;规范贷款审批程序，贷款资金实行封闭管理;加强风险管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存职工合法权益;试点工作以城市为单位进行，由试点城市人民政府负总责。
住建部数据显示，截至2008年年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%;缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%。而另一方面，我国规模庞大的保障性住房建设却面临着资金软肋。根据已确定的建设规划，2009年-2012年，全国各地经适房建设量是400万套，以平均每套75平方米、建设成本3500元/平方米计算，需要资金超过1万亿元。一边是巨额公积金沉淀闲置，一边是住房保障建设资金缺口巨大，两者如对接有望双赢。
质疑 是否超出使用范围
新政出台后，部分专家表示将个人公积金用作贷款，也有不妥之处。南开大学经济学博士刘玉录认为：“住房公积金属于职工个人所有，现在拿出来建设非本人使用的住房，相当于将个人资源用于公共产品生产。在实施意见中，并没有明确对个人的补偿措施，资金的所有权和使用权发生了分离，超出了个人住房公积金的使用范围，法律上应该给出说法。”据了解，目前职工个人住房公积金仅限于职工个人办理贷款、提取等业务。
影响 商品房价格或下降
刘玉录表示，增加保障性住房供给是社会发展的要求，成熟如香港，60%以上住房都是保障性住房。保障性住房的规模化建设将优化房地产市场商品结构，可提高社会福利水平。“长远来看，一些边缘人群意识到自己可以购买保障性住房，会放弃购买商品房，商品房价格有望下降。不过，房地产从买地到建设需要一定周期，短期内新政不会对市场产生明显影响。”
专家建议
五项措施可保障执行
刘玉录认为，建设保障性住房在土地供应、配套设施等方面都有费用减免优惠，公积金应该以何种渠道何种方式纳入还有待探讨，但应该保证使用过程的透明、合理、可控，建议采取五项措施保障执行：一是设立资金监管专项账户，对贷款资金流动实行全程封闭管理;二是住房公积金管理中心对贷款项目进行严格评审，并提交试点城市住房公积金管理委员会审议、人民政府批准;三是住房公积金管理中心要加强贷前调查、贷中审查、贷后管理，切实防范风险;四是落实贷款抵押，借款人必须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押，不得重复抵押;五是规定试点城市政府承担落实偿还贷款的责任，确保贷款本息按时偿还。
律师说法
增值部分返还应明确
“新政出发点是好的，但使用个人公积金建设保障性住房还值得商榷。”北京中银律师事务所律师董正伟表示，“现在保障性住房的问题是申请限制太多、比例太低。未来的住房建设应回归公共产品本位，实现保障住房覆盖80%的民众，商品房仅仅针对少数富人。此外，应坚决杜绝恶意炒作房价、地价，限制外资以任何形式炒作房地产，外国人不允许买卖完全产权房。”
董正伟表示，理想模式是劳动者每月工资的四分之一用于交纳社会保险、四分之一用于住房保障金、四分之一用于生活消费、四分之一用于抚养子女赡养老人等。“成年未婚男女参加劳动后，每月按时交纳住房保障金的，政府提供一套30平方米的单身公寓，结婚后为夫妻双方提供一套60至70平方米的房屋租住。连续交纳15至20年住房保障金，夫妻双方可获租住房屋产权。极少数特殊困难人群，政府可终身提供廉租房。”
中伦文德律师事务所天津分所马晖律师认为，在住房需求增长、房价攀升的情况下，公积金却出现大量闲置，不得不引起各界反思，新政出台也是对使用公积金的新探索。“值得注意的主要有两点：在使用过程中，什么部门代表公积金所有权人行使管理权，哪些行为以何种方式可取得所有权人的认可;在贷款过程中资金增值部分以何种形式返还所有权人。”
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